虽然曾有业内人士预言，随着广州住宅放松限购的可能性越来越大，加上近期公寓的供应量加大，原本对住宅有一定替代作用的公寓产品的销售量将会有所下跌，但最近一个月以来，新开盘的公寓销售量频频刷新。

　　公寓产品和商铺作为2014年萝岗板块的重点供货项目，而商业性质小面积公寓产品几乎成为各项目的标配，新增货量飙升选择甚多。在广州楼市公寓产品井喷的当下，如何选择投资公寓？公寓还有投资价值吗？

　　中国奥园地产集团股份有限公司广州区域公司营销中心总经理莫红晟为网友详解未来公寓的投资前景以及投资公寓的选择标准。

　　记者：目前房地产市场上对住宅放松限购的预期逐渐加大，很多人认为未来公寓的购买力会回到住宅市场上，你是否如此认为？

　　莫红晟：我觉得是这样，房地产市场主要有住宅、公寓和商铺三种产品，三者是息息相关、唇齿相依的。在同一个时间段，如果住宅销售好，公寓和商铺也会趋好；相反，如果住宅销售不好，同样对公寓商铺也会受影响。

　　今年广州乃至全国市场因为限贷的放开，住宅市场的成交肯定会领先一步，这一点已经得到证明。但我觉得下一步跟着利好的可能就是公寓和商铺。有很多购房者，可能想投资股票、黄金，或者其它品种，这些投资者在限购放开后他们的注意力会重新回到房地产身上。

　　所以我觉得应该这样理解，短期内住宅市场成交量会得比较快。但从长远而言，公寓与商铺会持续跟上来，只是一个先后的问题。

　　记者：你的意思是指，在限贷放松之后，其实公寓跟住宅是同步上涨的一个局面。

　　莫红晟：对的。

　　记者：很多人会认为，之前公寓的爆发是因为住宅限购，投资客只能把购买力放到公寓市场。目前如果住宅放松限购的话，这部分投资客就会把转移回住宅市场了。

　　莫红晟：会有一部分这样的客户，但公寓跟住宅本身的属性不同，所针对的客户群也是有所差异。一般来说，投资住宅的客户会从自用以及物业升值这方面去考虑，但投资公寓的客户可能比较看重出租物业的收益。从租金收益率角度来比较，公寓比住宅会更加有优势。

　　记者：公寓优势是体现在哪部分呢？

　　莫红晟：最主要就是在同一时间段同一地区，在同等的房价或者户型的情况下，公寓的租金会比住宅更高。比如说现在奥园城市天地()的公寓，售价大概18000元左右每平方米，一套公寓算下来70、80万。我们目前引进的酒店公司，或者业主已经找到的租客，一套公寓月租4000元是很正常的，更高可能接近5000元。而旁边的南国奥园，三房两厅的房子，130平方米，相当于200多万房价，租金只要3100元。这是为什么呢？因为从租客的角度来说，他最看重的是整个公寓的配套、地段和商务氛围。

　　记者：那公寓的长线增值收益相比住宅呢？

　　莫红晟：从长线的角度来说，我觉得还是刚才说的，公寓和住宅的客户群就有所不同。住宅是居家比较保守型的客户群。但公寓的话，兼备自住、办公或创业的人群。这部分客户群能承受的租金价格是住宅客户无可比拟的。

　　为什么商务客户不愿意住在小区里面？因为他需要一种比较成熟的商业配套氛围，比如有无线WIFI、会议室、大堂提供商务服务等等，这是一般的住宅无法实现的。

　　记者：那么从10月1日放松限贷开始，我们的公寓市场有没有什么样的变化呢？

　　莫红晟：目前第一波冲出来的客户是之前由于贷款原因压抑了很久的客户。大家可以看到，10月份整个广州楼市的成交数字是暴涨的，包括萝岗奥园广场()10月份的成交量比8、9月这两个月放大了两到三倍。公寓客户近段时间也已经浮上水面。投资客户已经蠢蠢欲动，第一我觉得是受住宅的带动，第二就是他们的投资需求压抑了很久，第三是地段比较好的公寓，会吸引到这些客户出手。

　　记者：目前广州公寓的出货大区应该是番禺还有萝岗，这两个板块的公寓产品它们各自有甚么特点呢？

　　莫红晟：其实最主要的是地段、配套、规划这几方面的区别。我觉得番禺目前来说，它是比萝岗成熟，番禺是经过十几年房地产的高强度开发，包括之前的“八大金刚”，到目前为止已经开发到尾期了，它还有一定的延续。地铁开通会把人流的导入和导出便利化，包括商务配套，生活配套也是相当完善。

　　但我觉得整个广州未来的公寓供应量、消化量以及租客量会往东部去转移。因为萝岗这个区域有独特的优势，它是在整个广州东部。在广州天河也好，黄埔、萝岗及周边一带，都是以高新科技为主的业态。这部分人群刚好是公寓需求量最大的客户群。

　　另外从两个区域的对比来说，我个人认为萝岗更加有潜力。打个比喻，番禺相当于壮年，而萝岗还是刚刚起步的青年阶段。在整个城市规划布局方面，萝岗非常合理。你可以看到，从的投入来看，番禺基本上是开发商开发了之后，才会去被动式投资一些规划或者配套。但是萝岗不同，萝岗是配套先行，包括地铁线，图书馆、学校、医疗等等这些都会先行于住宅或者先行于其他产业。所以我们觉得萝岗这种综合实力到一定程度的时候，爆发力常强的。

　　记者：你提到过萝岗是一个很“恐怖”的板块，这个恐怖是体现在哪方面？

　　莫红晟：我觉得“恐怖”的是指萝岗财富隐藏在民间，是指萝岗当地的购买力。一直都没有怎么大力去宣传这个数据。我们一开始做萝岗的奥园春晓()项目，当时去看这块地觉得这么偏僻，这个地方能卖个8000块钱已经很好了。但是在最高峰的时候，奥园春晓卖到15000元每平方米。我们第一次推盘均价13000元推出300多套，有1500个客户在抢，一个小时抢完了。

　　我们都有点疑惑，为什么这么偏僻，会有这么大的购买力集聚在一起？但是后来，我们了解到这个区域后面隐藏的数据时，我觉得这是必然的，并不是偶然的。

　　其实你可以看到，在整个广州所有的区里面，世界500强企业有111个落户萝岗，比如LG、三星、宝洁这些世界性的行业巨头，这是天河和越秀区都无可比拟的。萝岗人均可支配收入在2013年是47.7万，超过了澳门，在整个广东排第一，天河的人均P才20万。所以萝岗人们对房子的购买力肯定是很强的。

　　还有就是萝岗对区域的综合配套做得非常棒，包括通地铁、建学校和公园。萝岗奥园广场（楼盘资料）旁边有一个图书馆，是整个区域体里面单体最大的，180万册图书，还有中山大学岭南医院、玉岩中学等配套，都已经投入使用。我感觉这些所有的东西聚集在一起，你才会知道这个区域有多恐怖。

　　还有一个是房地产的数据，大家可以看回2013年整个广州市的一手住宅成交是700多万平米，其中萝岗占了1/10，但它的增长率是65%。今年上半年萝岗的成交量同比增长也非常迅猛。有一组公寓市场的数据，2013年原萝岗（不含黄埔）公寓成交量4.9万平方米，成交套数834套，增幅超过50%。但2014年上半年成交量已达8.48万，成交量比2012年与2013年的总量还要高。

　　所以我觉得萝岗在今年会持续保持“一骑绝尘”的领先地位，甚至更高，因为包括中海、万科、保利、越秀、以及奥园都在今年很大的货量。另外我们从土地储备来说，萝岗也优于番禺或者其他西部的一些区域。

　　记者：我记得奥园在番禺还有在萝岗都是有公寓产品的。萝岗奥园广场目前号称是第五代的公寓产品，就是相比番禺项目来说，这个产品是不是升级了。

　　莫红晟：对。我们现在推出来是第五代公寓，奥园有十年开发的经验，从一开始的南沙奥园()、广奥、海景城、番禺奥园广场到最近的奥园城市天地、奥园越时代()，每一次我们项目开发都有评估。我们会连同设计、研发团队还有营销团队做沉淀和积累，一直在升级，所以为什么叫第五代。

　　有一句话叫“工欲善其事，必先利其器”。大家知道，技术突破到一定程度的时候，后面继续的难度会更大。现在萝岗奥园广场的48平方米可以做三房两卫两厅，传统空间概念，这直接体现出我们内部智慧的碰撞，对现状的和重建。

　　为什么48平方米可以做三房？最主要我们把剖面空间运用得很仔细。就以偷面积为例，以前净空只能做到60、70公分，但是后来我们为了提高舒适性，现在做到了1.9-2米的高度。但这种改进需要我们花很大的成本，因为梁的高度会制约了空间的净空。为了把这道梁压扁，我们会在建材投入很多成本。比如里面的钢筋含量，使用的混凝土标号都有成倍提高，这些隐藏在背后的建筑成本是很多客户不了解的。所以说48平米做三房，我们建筑和设计上是做了很大的突破才出来。

　　记者：就是把钢筋的含量加高，才把那个梁做扁一点，然后就偷出了一个空间。

　　莫红晟：对。但所有这些都是建立在合规、绝对安全的前提下去做的。唯一的是我们的建筑成本。

　　记者：购买这种48平方米三房的客户群多数是刚需客还是投资客？

　　莫红晟：我觉得应该是两者的汇合。就像你刚才讲住宅客户那样，现在整个萝岗被广州市民称为是刚需之城，但是刚需我们也会分类，比如说首次置业的刚需和改善型的刚需是两种不同的刚需。

　　刚来广州，或者大学毕业两三年只有十几万或者二三十万的积蓄，但是他也想建立自己家庭，这时我觉得48平方米三房是比较适合他们的。比如我拿三四十万就可以买到这个家了，而且到时候安顿在这里，以后我真正有钱的时候，我可以买更大的，这套就拿来出租比较适合。

　　第二种就是我们讲的投资型客户，因为确确实实在整个萝岗里面，它是隐藏很大一部分就是世界500强高管，这种高管大家都知道年薪最起码几十万到几百万不等，这部分人群的投资需求放在这里，钱不可能永远放银行。我觉得通货膨胀对未来的购买力是很大，所以很多客户为了规避这种风险要把资产固化。不动产还是相对来说比较靠谱的一种投资，这部分人群也会占了我们一大部分客户。

　　另外还有一种是创业人群，因为萝岗有广州“东部硅谷”之称。其实未来创业的发展我觉得应该是偏向于碎片化和微型企业。现在移动互联网经济的话，很有可能几个人就在很小的工作室里创造几千万的业绩，也有可能100来平方米他可以干上亿的业绩。未来的公司不需要去一个很豪华很高大上的办公楼，他可能需要有一个场所，交通便利，配套比较成熟。他就是萝岗的代表，以后这部分人群需要的聚集地会是在这里。

　　记者：目前公寓户型里面最受欢迎的是哪个户型，就是48平方米三房这个吗？

　　莫红晟：对。这个应该是我们最多客户青睐的。我们主打也是这个户型。

　　记者：这个户型以后会继续改进吗？

　　莫红晟：目前来说，我们最新就是48平方米三房，当然我们也会不断去，这会在过程中参考实体客户对我们的。当然我个人觉得这48平方米三房最起码在两到三年里是代表奥园公寓的主打产品。

　　记者：我记得目前万科它好象也在研究极小户型，是18平方米的？

　　莫红晟：是的，我也有关注，是18平方米极小公寓。我觉得，人体跟空间的舒适感还是有一定的比例比较好。当然如果在很核心的，比如地段单价很高的情况下，这种产品是比较适合的。但在萝岗房价还不是很高的情况下，还是稍微宽大一点居住的舒适性会比较好。记者：个人要投资公寓，应该具备有什么硬件或者软件入门条件？

　　莫红晟：投资公寓产品的话，第一门槛比较低，比较容易跨进去，因为没有贷款或者是限购的问题。然后就是看个人的，平稳点的可以投资住宅，但是稍微进取一点或者对未来判断比较清晰的客户，我觉得选择公寓会更加好一点。而且从租售角度绝对投资公寓比较好。

　　记者：怎么样的公寓才是值得投资？

　　莫红晟：你这个提问很好。其实我觉得能决定一个公寓未来升值跟保值的话，有几个因素。一就是我们经常讲李嘉诚的“地段、地段还是地段”，这个地段隐含很多，我觉得轨道交通是第一，尤其是它的到达性和便利性，比如我们经常讲地铁上盖物业。广州很多地铁上盖物业，但我觉得有些距离两公里甚至四五公里远的也号称地铁上盖，但其实那种是伪地铁上盖。但萝岗奥园广场这里真真正正是6号线香雪站上盖。

　　第二就是生活的配套，商务人群对生活节奏要求很严谨，他的吃饭、娱乐，交友等起码在附近同一时间能完成。像萝岗奥园广场一样，我们给你有一个10万平方米的商场，基本上所有的休闲娱乐购物都可以满足。

　　第三我觉得租客的导入很重要，还有一个就是我们讲的固定产业群，产业人群对他很重要。我们经常讲番禺是一个睡城，但萝岗不同，萝岗有111家世界500强，几十万高端产业人群已经聚集起来，他需要购物、休闲、娱乐、创业。你用这个公寓，最终能够做什么，你的公寓能租给哪些客户群，这是作为一种投资者最需要考虑的。如果有这种客户群聚集在一起，我觉得这个公寓肯定就是一个合适的公寓。

　　还有一个补充的条件我觉得也很重要，就是装修和物业管理。大家设想一下，如果公寓里经常失窃，或者清洁很差，保安形同虚设，缺乏商务配套，这种物业它会很快贬值的。另外就是我们讲的公共部位的装修很重要的。很简单，我们带客户进去或者租客一进去看的时候，第一印象肯定是大堂，大堂如果是很普通，跟农民房差不多的话，可能谁也不看不上眼。

　　在这两方面，奥园一直考虑得比较多。奥园物业公司是国家一级物业公司。包括我们现在已经管了十几年的物业，在整个业主口碑常好的。第二在公共部位装修里面，奥园一直是五星级酒店式大堂的标准，这能奠定整个公寓的基调。因为其实你里面装修得再好的话，可能业主看不到，公共部位奠定的就是客户群对你的整体形象。

　　记者：最后一个问题就是，你在这个行业里面工作了这么多年，目前你在关注房地产市场的什么样的一个趋势或者热点。

　　莫红晟：我觉得房地产的趋势确实在这几年变化得很快，大家可以看到从的政策调整的密度就感觉到了。其实我觉得政策变化太快，感受客户的需求很重要。我们在一个好的区域、建好的物业，一定要适应市场的变化、迎合客户的需求。第二在营销的角度来说，现在变化也日新月异，就大家经常讲移动互联网这种思维，在传统日渐式微的年代里面，我觉得网络越来越发挥着重要作用，包括手机APP、腾讯微信都是代表未来房地产营销的精准。

　　记者：关于移动互联网方面，奥园现在或者未来，会有怎样的动作？

　　莫红晟：其实奥园一直都在思考已经在践行这项工作，我们已经开发业主APP、奥园微信官网等，今年年初都已经在做了。

　　记者：但好像很多地产商都在做这一件事情，你们有没有什么独特的方法？

　　莫红晟：其实我觉得做的时候大家都差不多，可能是快慢的问题，另外就是深度的问题。今年真的是变化太快了，很多奥园核心的东西可能都没有展示给大家，在后面市场完善之后会跟大家细说。谢谢。

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